Nova lei do aluguel já está em vigor


Entenda as principais mudanças
Fiador poderá deixar contrato em caso de alteração.
Proprietário do imóvel terá mais proteção contra inadimplência.

A nova Lei do Inquilinato foi sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em dezembro e entra em vigor nesta segunda-feira (25). As principais alterações são para os fiadores e também em caso de despejo por não-pagamento do aluguel.

Os fiadores não podem deixar suas obrigações durante o prazo do contrato de aluguel. No entanto, segundo Jaques Boshatsky, diretor de legislação de inquilinato do Secovi-SP, o contrato de aluguel se converte em um contrato por prazo indeterminado ao final do prazo estabelecido, se as partes não se manifestarem. Neste momento, o fiador pode pedir para sair, pelas novas regras. Ele tem que avisar o inquilino e o dono do imóvel, mas ainda tem a obrigação por 120 dias.


Alterações tornam mais ágil o processo de despejo, exigindo maior atenção dos inquilinos para manter os pagamentos em dia

A maior agilidade na hora do despejo causada pelas mudanças na Lei do Inquilinato, que vigoram a partir de hoje, vai exigir cuidados redobrados de quem mora de aluguel. Especialistas alertam que agora, mais do que nunca, é preciso se assegurar de que o valor do aluguel cabe no orçamento antes de fechar o contrato.

Entenda as principais mudanças

A expectativa é de que os despejos, que costumavam demorar mais de um ano, se concretizem em um prazo médio de seis meses em contratos firmados com garantias (fiador ou seguro-fiança, por exemplo). A lei simplificou os trâmites legais entre a decisão do juiz e a retirada do locatário do imóvel. Se o contrato for realizado sem garantias de fiador ou seguro-fiança, a rapidez deve ser ainda maior: se não depositar o que deve, o inquilino terá 15 dias para desocupar o imóvel.

Para evitar dores de cabeça, a advogada Polyanna Carlos, da Pro Teste Associação Brasileira de Defesa do Consumidor, recomenda que o locatário analise se o valor a ser pago não comprometerá grande parte do orçamento. Também é importante dialogar em caso de dificuldades:

– Se o inquilino tiver problemas financeiros, deve procurar a imobiliária ou o locador e negociar. As pessoas têm de estar atentas, porque as ações de despejo serão bem mais rápidas.

Ainda pela nova lei, o locador vai poder entrar com a ação de despejo contra o inquilino e o fiador simultaneamente. Até então, a ação era expedida contra o inquilino primeiro.

Para o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, João Teodoro, a simplificação do processo deve fazer retornar ao mercado de locação boa parte dos 2,7 milhões de imóveis fechados.

– A maior parte é residencial, e uma maior oferta trará redução nos valores dos aluguéis – opina Teodoro.

Principais modificações

COMO FICOU

- As novas regras da Lei do Inquilinato, que passam a valer a partir de hoje, mudam a relação entre proprietários de imóveis e inquilinos. A principal alteração diz respeito às intermináveis disputas judiciais.

- Logo na primeira notificação, a Justiça dará 30 dias para que o inadimplente seja despejado. A média de tempo para a conclusão do despejo cairá de até 14 meses para seis meses.

- Para o inquilino, o ganho com a nova lei se refere a multa pela quebra de contrato. Agora o valor passa a ser proporcional ao tempo restante de contrato, não mais um valor fixo.

EXIGÊNCIA DE FIADOR E DESPEJO:

- Em contratos sem fiador ou seguro-fiança, a lei simplifica o despejo do inquilino. Se houver atraso no pagamento, o proprietário pode buscar uma medida liminar na Justiça pedindo a saída do morador.

- No caso do contrato feito sem garantias, o inquilino tem 15 dias para pagar a dívida ou deixar o imóvel. Se pagar, a liminar perde validade.

- Também pode haver o despejo se houver necessidade de reparo urgente por autoridade pública.

- Se o contrato tiver fiador, as regras para despejo continuam as mesmas. Mas o tempo médio entre a ordem judicial de despejo e seu cumprimento deve cair de um ano, em média, para seis meses.

TROCA DE FIADOR:

- Terminado o prazo do primeiro contrato em que ofereceu garantias, o fiador pode desistir dessa condição apenas notificando o proprietário e morador. Não é preciso entrar na Justiça. O inquilino precisará encontrar novo fiador em 60 dias.

TIRE SUAS DÚVIDAS

A figura do fiador vai sumir?

Não. As mudanças incentivam a celebração de contratos sem fiador, mas não tornam isso obrigatório. Se dispensar o fiador, o proprietário assume o risco, mas poderá, em caso de não pagamento do aluguel, despejar mais rapidamente o inquilino.

Quanto tempo de atraso pode gerar o despejo?

O projeto não mudou a Lei do Inquilinato neste ponto. Ao atrasar o pagamento – mesmo que um dia – o inquilino já está sujeito a sofrer uma ação de despejo, que terá de ser analisada pelo juiz.

Como alguém pode ser considerado bom pagador?

O proprietário é quem decide se vai pedir fiador ou alguma outra garantia, como o seguro-fiança, para alugar seu imóvel.

O despejo pode ocorrer de um dia para o outro?

Não, mas para os contratos sem fiador o processo será bem mais rápido do que atualmente. Em caso de não pagamento, o juiz poderá conceder uma liminar determinando o despejo. A partir daí, o inquilino terá 15 dias para regularizar as prestações em atraso ou sair do imóvel.

Se tiver dúvidas na hora de assinar o contrato de aluguel, busque orientação com um advogado de sua confiança ou então tente esclarecê-las com a imobiliária ou o proprietário do imóvel.

A relação entre locador e locatário não é considerada uma relação de consumo. Ou seja, não adianta reclamar no Procon. Como a Lei do Inquilinato define as regras, é preciso recorrer à Justiça em caso de problemas.
Fonte: ZERO HORA.com e Globo.com